RADCA PRAWNY OD PRAWA CYWILNEGO KOSZALIN
Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub planujesz to zrobić, ważne jest, abyś znał różnice między dwoma popularnymi formami najmu: najem zwykły i najem okazjonalny. Każda z nich ma swoje zasady, które mogą wpłynąć na twoje prawa i obowiązki zarówno jako wynajmującego, jak i najemcy. W tym poradniku wyjaśnimy te różnice, abyś mógł podjąć świadomą decyzję i wiedział, jak się zabezpieczyć.
1. Co to jest najem zwykły i najem okazjonalny?
- Najem zwykły to najbardziej powszechna forma wynajmu nieruchomości. Jego zasady regulują przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Najem okazjonalny to szczególna forma najmu, przeznaczona dla osób fizycznych, które wynajmują mieszkanie w ramach prywatnego najmu (nie prowadząc działalności gospodarczej w tym zakresie). Jego celem jest ułatwienie właścicielowi mieszkania egzekwowania umowy, zwłaszcza w przypadku problemów z najemcą.
2. Kto może wynająć mieszkanie?
- Najem zwykły: Każda osoba lub firma może wynająć lokal na zasadach najmu zwykłego.
- Najem okazjonalny: Tylko osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości, mogą skorzystać z tej formy najmu. Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie wynajmu na cele mieszkaniowe.
3. Jakie są wymagania formalne?
- Najem zwykły: Możesz zawrzeć umowę ustnie lub na piśmie. Warto jednak pamiętać, że umowa pisemna jest znacznie bezpieczniejsza, gdyż ułatwia dochodzenie roszczeń.
- Najem okazjonalny: Umowa musi być zawarta na piśmie i spełniać dodatkowe warunki, takie jak:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (na wypadek eksmisji).
- Wskazanie przez najemcę innego mieszkania, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie konieczności.
- Pisemna zgoda właściciela tego alternatywnego mieszkania na przyjęcie najemcy.
4. Czas trwania umowy
- Najem zwykły: Można zawrzeć umowę na czas określony lub nieokreślony. Umowa na czas nieokreślony daje większą elastyczność, ale również wymaga dłuższego okresu wypowiedzenia.
- Najem okazjonalny: Umowa zawsze jest na czas określony, jednak maksymalnie na 10 lat. Po tym czasie strony mogą zawrzeć nową umowę.
5. Wypowiedzenie umowy
- Najem zwykły: Wypowiedzenie jest możliwe na zasadach określonych w umowie lub w przepisach prawa. Właściciel musi zachować odpowiedni termin wypowiedzenia (np. 3 miesiące w przypadku niepłacenia czynszu lub naruszenia innych postanowień umowy).
- Najem okazjonalny: Procedura wypowiedzenia i eksmisji jest szybsza dzięki wcześniejszemu oświadczeniu notarialnemu najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu. To znacznie skraca czas potrzebny na eksmisję.
6. Ochrona praw najemcy
- Najem zwykły: Lokatorzy mają szeroką ochronę prawną, zwłaszcza przed eksmisją. Prawo chroni najemcę przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem umowy czy drastycznym podniesieniem czynszu.
- Najem okazjonalny: Najemca ma mniejszą ochronę niż w przypadku najmu zwykłego. Wynajmujący może szybciej egzekwować swoje prawa w przypadku naruszenia warunków umowy, a eksmisja odbywa się łatwiej.
7. Podnajem mieszkania
- Najem zwykły: Najemca może podnajmować lokal osobom trzecim, ale tylko za zgodą wynajmującego.
- Najem okazjonalny: Najemca nie może podnajmować lokalu innym osobom.
8. Koszty
- Najem zwykły: Koszty związane z zawarciem umowy są standardowe i zależą od uzgodnień między stronami. Wynajmujący często wymaga wpłacenia kaucji jako zabezpieczenia.
- Najem okazjonalny: Wymaga dodatkowych kosztów, takich jak opłata notarialna za oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To jednorazowy koszt, ale może być istotny przy podpisywaniu umowy.
9. Egzekwowanie umowy
- Najem zwykły: Eksmisja najemcy może być długotrwała, a proces sądowy czasochłonny. Niektórzy lokatorzy mają prawo do lokalu socjalnego, co może opóźniać eksmisję, jeśli gmina nie zapewni takiego lokalu.
- Najem okazjonalny: Wynajmujący ma szybszą drogę do odzyskania mieszkania, ponieważ najemca wcześniej poddał się egzekucji. Choć wciąż potrzebny jest sądowy tytuł wykonawczy, proces ten jest prostszy i krótszy.
Którą formę najmu wybrać?
- Dla wynajmujących: Jeśli zależy Ci na szybszym i łatwiejszym odzyskaniu mieszkania w razie problemów z najemcą, najem okazjonalny jest korzystniejszy. Wymaga co prawda więcej formalności na początku (m.in. akt notarialny), ale daje większe zabezpieczenie.
- Dla najemców: Najem zwykły oferuje większą ochronę prawną, ale wymaga od ciebie większej odpowiedzialności za regularne płatności i dbałość o warunki umowy. Najem okazjonalny jest bardziej restrykcyjny, ale może być korzystny, jeśli umowa jest krótkoterminowa i masz pewność, że nie dojdzie do konfliktów z wynajmującym.
Podsumowanie
Najem zwykły i okazjonalny różnią się przede wszystkim stopniem ochrony prawnej najemcy oraz procedurami eksmisji. Wynajmujący, którzy chcą zminimalizować ryzyko długotrwałego problemu z nieuczciwym lokatorem, powinni rozważyć najem okazjonalny. Najemcy natomiast mogą preferować najem zwykły ze względu na większą stabilność prawną i ochronę przed eksmisją.
Jeśli masz wątpliwości co do wyboru odpowiedniej formy najmu lub potrzebujesz pomocy przy sporządzeniu umowy, warto skonsultować się z kancelarią prawną, która doradzi, jak najlepiej zabezpieczyć twoje interesy.
