Kupno mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu wielu osób. Niestety, nie zawsze przebiega ona bezproblemowo. Problemy z jakością budynku, opóźnienia w realizacji inwestycji, błędy konstrukcyjne czy nawet niewywiązanie się dewelopera z umowy, to tylko niektóre z zagrożeń, jakie mogą spotkać kupujących. W takich sytuacjach warto znać swoje prawa oraz odpowiedzialność, jaką ponosi deweloper. Poniższy artykuł wyjaśnia podstawowe aspekty prawne dotyczące odpowiedzialności dewelopera w świetle polskiego prawa.
- Odpowiedzialność z tytułu rękojmi
Rękojmia za wady to jedna z podstawowych form odpowiedzialności dewelopera. Deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawne nieruchomości.
a) Wady fizyczne
Z wadą fizyczną mamy do czynienia, gdy nieruchomość:
- nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał deweloper (np. niewłaściwa izolacja akustyczna, złe wykonanie instalacji),
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący informował dewelopera przed zawarciem umowy (np. budynek nie spełnia wymagań energetycznych),
- została wydana w stanie niekompletnym (np. brak elementów wyposażenia, które miały być zgodnie z projektem).
b) Wady prawne
Wada prawna nieruchomości ma miejsce, gdy sprzedana nieruchomość jest własnością osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej, bądź istnieje ograniczenie w jej użytkowaniu wynikające z decyzji administracyjnych.
c) Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości. W tym czasie kupujący może żądać naprawy wad, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach odstąpić od umowy. Warto zaznaczyć, że termin ten nie może zostać skrócony ani ograniczony przez dewelopera.
- Odpowiedzialność z tytułu umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska jest szczególnym rodzajem umowy, który reguluje relacje pomiędzy deweloperem a kupującym. Została ona wprowadzona ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwaną „ustawą deweloperską”.
a) Obowiązki dewelopera wynikające z ustawy deweloperskiej
Zgodnie z ustawą, deweloper ma szereg obowiązków, m.in.:
- sporządzenie prospektu informacyjnego, który dokładnie opisuje inwestycję,
- zapewnienie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej ochrony środków wpłaconych przez nabywcę na poczet nieruchomości,
- wykonanie inwestycji zgodnie z projektem, standardami określonymi w umowie oraz przepisami prawa budowlanego.
b) Odpowiedzialność za opóźnienia
Jeśli deweloper nie wywiązuje się z terminu zakończenia budowy lub przekazania nieruchomości, kupujący ma prawo żądać odszkodowania za poniesione straty. W takich sytuacjach warto zapoznać się z treścią umowy, w której zazwyczaj przewidziane są kary umowne za opóźnienia.
- Odszkodowanie za wady i opóźnienia
Kupujący ma prawo do odszkodowania w przypadku, gdy poniósł straty w wyniku działań lub zaniechań dewelopera. Odszkodowanie może obejmować m.in.:
- koszty wynajmu innego mieszkania w przypadku opóźnień,
- koszty usunięcia wad, jeśli deweloper nie naprawił ich w określonym czasie,
- inne koszty wynikające z nienależytego wykonania umowy (np. konieczność korzystania z usług rzeczoznawców czy prawników).
a) Dowody i procedura dochodzenia roszczeń
Aby skutecznie dochodzić roszczeń od dewelopera, konieczne jest udokumentowanie poniesionych strat. Kupujący powinien zgromadzić wszystkie dokumenty związane z inwestycją, w tym umowę deweloperską, korespondencję z deweloperem, ekspertyzy techniczne oraz wszelkie faktury dokumentujące poniesione koszty.
b) Wezwanie do dewelopera
Pierwszym krokiem w dochodzeniu odszkodowania jest wysłanie do dewelopera wezwanie. W wezwaniu należy precyzyjnie opisać żądania oraz wskazać podstawy prawne. Jeśli deweloper odmówi spełnienia roszczeń, kupujący może wnieść sprawę do sądu.
- Gwarancja a rękojmia – różnice
Często myli się pojęcia rękojmi i gwarancji, choć są to dwie różne instytucje. Gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera i dotyczy naprawy wad w określonym przez dewelopera okresie. Rękojmia natomiast wynika bezpośrednio z przepisów prawa i deweloper nie może jej wyłączyć ani ograniczyć. Warto więc pamiętać, że nawet jeśli deweloper udziela gwarancji, kupujący wciąż może korzystać z uprawnień wynikających z rękojmi.
- Mediacje i postępowania sądowe
Zanim sprawa trafi do sądu, warto spróbować rozwiązać spór z deweloperem polubownie. Mediacje mogą być szybszą i tańszą alternatywą dla postępowania sądowego. Jeśli jednak negocjacje nie przyniosą rezultatu, kupujący powinien złożyć pozew do sądu. W przypadku postępowań sądowych istotne jest posiadanie odpowiednich dowodów oraz ekspertyz technicznych potwierdzających istnienie wad lub innych uchybień.
- Wsparcie prawnika
Problemy z deweloperem często wymagają profesjonalnej pomocy prawnej. Prawnik może pomóc w:
- analizie umowy deweloperskiej i identyfikacji ryzyk,
- sporządzeniu odpowiednich wezwań i pism procesowych,
- reprezentowaniu klienta w postępowaniach mediacyjnych lub sądowych.
Profesjonalne wsparcie prawnika może przyspieszyć rozwiązanie sporu i zwiększyć szanse na uzyskanie należnych roszczeń.
Podsumowanie
Odpowiedzialność dewelopera obejmuje zarówno kwestie związane z rękojmią za wady fizyczne i prawne nieruchomości, jak i odpowiedzialność wynikającą z umowy deweloperskiej. Kupujący mają szeroki wachlarz środków ochrony swoich praw, w tym możliwość dochodzenia odszkodowania za opóźnienia i wady. W razie problemów warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże skutecznie dochodzić roszczeń i zabezpieczyć interesy nabywcy.
